承租人死亡,与其生前共住的人能继续承租吗?

http://www.sina.com.cn 2011-4-6 中国网

问:2009年9月,我丈夫为做服装生意,在县城租赁了谢某的两间门面房。当时,租赁合同上约定租赁期限为4年,每年租金3.5万元。去年12月9日,我丈夫在广东进货时遭遇车祸身亡。近日,谢某找到我,叫我把房屋里的东西搬出,他要另行出租。理由是我丈夫作为承租人已死亡,所谓“人死债灭”,该租赁合同自然终止!租赁合同一旦终止,我的服装店就要关门了,但我现在多方寻租都找不到合适店面。请问,在我丈夫去世的情况下,我作为共住人可否要求按原租约履行租赁合同?

答:房屋租赁是指出租人(一般为房屋所有权人)将房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付 租金的行为。

房屋租赁也包括转租。转租是指承租人经过出租人同意,在自己承租的期限内,将承租的房屋出租给新的承租人的行为。

房屋租赁时,出租人和承租人应当签订书面合同。合同应当载明出租房屋的范围、面积、租赁的期限、租金数额及交付时间、房 屋修缮的责任以及违约责任等条款,并到房屋所在地的房地产管 理部门办理备案登记,领取《房屋租赁证》。

房屋是一种特殊的商品,和其他商品一样,也有其使用的寿命即使用年限。房屋通过对其大的维修可以延长其使用年限。一旦使用年限届满,这一房屋就会因被拆除或自然倒坍而不复存 在。这时,承租人不能再使用这一房屋,房屋所有权人也不再对这一房屋拥有所有权。因此,在租赁关系存在期间,出租人是通过房屋出租,分期地把这一权利卖给了承租人,这就是房屋租赁中的分期出售使用权理论。因此,房屋租赁是一种特殊的商品交换形式。

根据我国合同法第二百三十四条规定:“承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”因此,你作为共同居住人可以按照原租赁合同继续租用该门面房,直至租赁合同期限届满。房屋作为生活资料为承租人所租赁,进行生活居住或者经营,在租赁期间,出租人不得无理妨碍承租人的居住权或经营权,当然也不能无理损害与承租人共同居住亲属的居住权或经营权;同理,在承租人死亡后,只要该租赁合同尚未到期,承租人原共同居住人即享有住房租赁的权利。

相关法条:

《合同法》第二百三十四条规定:“承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”。

《城市房屋租赁管理办法》(1995年4月28日建设部发布)

第十一条 租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。

出租人在租赁期限内死亡的,其继承人应当继续履行原租赁合同。

住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。

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